Ветхое и аварийное жилье

Защита гражданина, владеющего жилым помещением, в случае признания его ветхим, законодательство ставит в зависимость от того, в каком доме расположено данное помещение: в многоквартирном или индивидуальном жилом. Последствия признания подлежащим сносу многоквартирного и индивидуального жилого дома различны.К примеру, Федеральным законом от 21.07.2001г. №185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» установлено, что переселение граждан из аварийного жилищного фонда – это принятие решений и проведение мероприятий в соответствии со статьями 32 и 86 Жилищного кодекса Российской Федерации (п.2 ст.2). Указанные статьи Жилищного кодекса РФ регулируют порядок расселения граждан из аварийного жиль Так, в отношении собственников жилых помещений многоквартирных жилых домов ситуация разрешается в соответствии со статьей 32 ЖК РФ следующим образом

Если многоквартирный жилой дом признан аварийным и подлежащим сносу или реконструкции в порядке, установленном Правительством РФ, орган, принявший решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, имеет право предъявить к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае если собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 этой статьи.Порядок следующий. Орган государственной власти или местного самоуправления принимает решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд. При этом жилые помещения изымаются посредством выкупа. В выкупную цену включается рыночная стоимость помещения и расходы, связанные с розыском жилья для приобретения, переездом и прочие. При этом по соглашению с собственником ему может быть предоставлено иное жилое помещение, стоимость которого засчитывается  в выкупную цену.

В отношении граждан, проживающих в жилых помещениях на основании договоров социального найма и в собственных индивидуальных жилых домах, вопрос о предоставлении жилых помещений разрешается в соответствии со статьей 86 ЖК РФ, согласно которой, если дом, в котором находится жилое помещение, занимаемое по договору социального найма, подлежит сносу, выселяемым из него гражданам органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение о сносе такого дома, предоставляются другие благоустроенные жилые помещения по договорам социального найма

При этом статья 89 ЖК РФ гласит:«Предоставляемое гражданам в связи с выселением по основаниям, которые предусмотрены статьями 86 - 88 Кодекса, другое жилое помещение по договору социального найма должно быть благоустроенным применительно к условиям соответствующего населенного пункта, равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, отвечать установленным требованиям и находиться в границах данного населенного пункта.

В случаях, предусмотренных федеральным законом, гражданам, которые состоят на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях или имеют право состоять на данном учете, жилые помещения предоставляются по нормам предоставления.

Следует заметить, что указанные нормы распространяют свое действие и на собственников индивидуальных жилых домов. Споров по этому поводу было много. Но точку в этом вопросе поставил Конституционный суд РФ, в Определении от 03.11.2009 N 1368-О-О "Об отказе в принятии к рассмотрению жалоб граждан Артюкиной Марии Васильевны и других на нарушение их конституционных прав частью 3 статьи 6, частью 2 статьи 57 и частью 1 статьи 89 Жилищного кодекса Российской Федерации» указавший:«Выселение в таких случаях из жилых помещений, занимаемых гражданами как по договору социального найма, так и на праве собственности, производится с предоставлением им другого благоустроенного жилого помещения по договору социального найма, которое согласно статье 89 Жилищного кодекса Российской Федерации должно быть благоустроенным применительно к условиям соответствующего населенного пункта, равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, отвечать установленным требованиям, находиться в черте данного населенного пункта и отвечать требованиям части 2 статьи 89 данного Кодекса по числу комнат. Указанные критерии являются обязательными, и при отсутствии хотя бы одного из них предоставление выселяемым гражданам жилого помещения недопустимо».Указанное не противоречит и общим нормам гражданского законодательства, в соответствии с которыми собственник несет бремя содержания своего имущества и, соответственно, несет риск его утраты. Поэтому признание жилого помещения непригодным для проживания дает собственнику ветхого жилья стать гражданином, нуждающимся в жилом помещении наравне с другими гражданами, поэтому им и предоставляют жилые помещения по договорам социального найма, а не в собственность.

Если жилое помещение предоставлено по договору социального найма:

  • собственником помещения остается муниципальное образование или субъект федерации, государство в зависимости от того, к какому фонду относится жилое помещение;
  • это предполагает невозможность распоряжения таким жилым помещением в форме отчуждения (нельзя продать, завещать и пр.);
  • у нанимателя возникают обязанности по внесению и платы за пользование помещением (квартплаты), и оплаты коммунальных услуг;
  • существует необходимость согласования вселения в жилое помещение  граждан в качестве членов семьи с наймодателем (собственником помещения);
  • существует возможность выселения из занимаемого помещения в случае невнесения платы в течение шести месяцев и в иных случаях;
  • существует возможность расширения жилплощади, получения иного помещения по договору социального найма в случае несоответствия его требованиям законодательства;
  • существует возможность получения занимаемого помещения в собственность безвозмездно.

Указанным ранее Определением Конституционного суда РФ от 03.11.2009г. разрешен и спор о площади предоставляемого жилого помещения. Суд определил, что «…внеочередной характер обеспечения другими жилыми помещениями граждан, переселяемых из жилых помещений, которые признаны непригодными для проживания, обусловливает, в свою очередь, исключительно компенсационный характер такого обеспечения, поскольку очевидно, что целью законодателя в данном случае было не улучшение жилищных условий по количественным показателям, а сохранение как минимум имеющейся обеспеченности граждан жильем (чтобы права граждан при выселении не были ущемлены) с одновременным улучшением жилищных условий с точки зрения безопасности».Данным определением Суд отказал жалобщикам в принятии жалобы к рассмотрению, указав на то, что они неправильно считают, что если на момент признания жилого помещения непригодным для проживания граждане не состоят на учете в качестве нуждающихся в жилом помещении, они имеют право получить помещения по нормам предоставления.Отсюда следует: если в квартире прописано несколько семей, это не означает, что все они автоматически получат отдельные квартиры – ими не соблюден порядок приобретения права на улучшение жилищных условий (они не постановлены на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях). Им жилые помещения предоставляются в общем порядке (равные по площади с ветхим).Более того, статьей 89 ЖК РФ определено, что в случаях, предусмотренных федеральным законом, гражданам, которые состоят на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях или имеют право состоять на данном учете, жилые помещения предоставляются по нормам предоставления.Такой случай установлен единственным ФЗ РФ – ФЗ «О передаче религиозным организациям имущества религиозного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности» от 30.11.2010г. №327-ФЗ.

Законодательство предъявляет к жилым помещениям, предоставляемым по договорам социального найма гражданам, расселяемым из ветхого и аварийного жилья, определенные требования: жилое помещение должно быть благоустроенным применительно к условиям соответствующего населенного пункта, равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, отвечать установленным требованиям и находиться в границах данного населенного пункта.В случае если гражданам, выселяемым из ветхого и аварийного жилья, такие жилые помещения предоставлены, а они отказываются выселяться из аварийного и ветхого жилья, они подлежат выселению в судебном порядке. Исполнять решение суда будут судебные приставы-исполнители. В случае если гражданин считает, что предлагаемое ему помещение не соответствует требованиям законодательства, он имеет право обратиться в суд за защитой своих прав.