Если у вас возникла проблема или другая причина, по которой вы решили обратиться в нашу компанию, напишите об этом используя данную форму.

Ответственность Застройщика

В соответствии со ст. 394 ГК РФ если за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства установлена неустойка, то убытки возмещаются в части, не покрытой неустойкой.

Законом или договором могут быть предусмотрены случаи: когда допускается взыскание только неустойки, но не убытков; когда убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки; когда по выбору кредитора могут быть взысканы либо неустойка, либо убытки.
Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" установил уплату предусмотренных законом и договором долевого участия в строительстве неустойки (штрафа, пени) и возмещение в полном объеме причиненных убытков сверх неустойки.
Компенсация морального вреда, причиненного участнику-гражданину, прямо законом о долевом строительстве не предусмотрена. В соответствии со ст. 15 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей", на основании которой "моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения застройщиком прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.
Таким образом, застройщик, помимо возмещения неустойки и убытков, несет ответственность перед участником по возмещению морального вреда.
Статьей 6 закона предусмотрена ответственность Застройщика за нарушение срока передачи участнику долевого строительства объекта в виде неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.
Статьей 7 предусмотрено право участника долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

  1.  безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
  2. соразмерного уменьшения цены договора;
  3. возмещения своих расходов на устранение недостатков.

в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) закона, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, а также право участника в случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником разумный срок в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона.
Статья 9 ч.1предусматривает право участника долевого строительства в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в случае:

  1. неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в установленный договором срок;
  2. неисполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона;
  3. существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства;
  4. нарушения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 3 статьи 15.1 настоящего Федерального закона;
  5. в иных установленных федеральным законом или договором случаях.

Застройщик в случае расторжения договора по названным основаниям обязан возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере.
По требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае:

  1. прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства;
  2. существенного изменения проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе существенного изменения размера объекта долевого строительства;
  3. изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
  4. в иных установленных федеральным законом или договором случаях.

В случае нарушения застройщиком предусмотренных статьей 9 сроков возврата денежных средств застройщик уплачивает участнику долевого строительства проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день соответствующего исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере.

В какой мере участник долевого строительства может рассчитывать на получение всей суммы штрафных санкций в соответствии с указанными нормами закона?

В соответствии со ст. 333 ГК РФ если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. При этом несоразмерность должна устанавливаться исходя из соотношения цены договора долевого участия в строительстве и суммы процентов денежных средств, которые должен уплатить застройщик участнику долевого строительства в случае одностороннего отказа последнего от договора.
Правила этой статьи не затрагивает права должника на уменьшение размера его ответственности на основании статьи 404 ГК РФ и права кредитора на возмещение убытков в случаях, предусмотренных статьей 394 ГК РФ.
Статьей 404 ГК РФ предусмотрено право суда уменьшить размер ответственности должника, если неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства произошло по вине обеих сторон, или если кредитор умышленно или по неосторожности содействовал увеличению размера убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением, либо не принял разумных мер к их уменьшению.
Конечно, потребитель может рассчитывать получить штрафные санкции в полном объеме, взыскать убытки в сумме, превышающей рассчитанный размер санкций, моральный вред, однако шансы на реальное получение этих сумм не столь высоки. В случае банкротства застройщика требования его кредиторов (в том числе участников долевого строительства) о взыскании неустойки удовлетворяются лишь после погашения основной суммы задолженности – возврата внесенных инвестиций.

Получается, что участнику долевого строительства необходимо осознавать, что он наряду с другими участниками является соинвестором процесса строительства многоквартирного жилого дома, что застройщик в силу объективных уважительных причин может выбиться из графика строительства объекта, что заблаговременно предлагая участникам изменить срок передачи объекта, застройщик рассчитывает уменьшить размер убытков и для себе, и для участников долевого строительства, достроить объект и выполнить обязательства перед участниками. Если застройщик столкнулся с финансовыми трудностями, взыскание с него штрафных санкций, убытков и морального вреда только усугубит его финансовое положение, и удовлетворит требование одного инвестора в ущерб другим инвесторам, которые вместе с застройщиками испытают последствия изъятия денежных средств из оборота застройщика, что не может не сказаться на сроках строительства объекта.

  Именно по этой причине, полагаем, что строительство такого сложного объекта как многоквартирный жилой дом предполагает совместную деятельность застройщика и участников долевого строительства, что соответственно предполагает добросовестное отношение всех сторон договора к выполнению принятых обязательств и проявление понимания и терпимости друг к другу в ходе строительства.

                           Статья подготовлена Директором фирмы Гайдуковой Н.В.